To nie tylko ciekawostka statystyczna. To również zmiana pokoleniowa. Spośród około 740 000 Polaków mieszkających dziś w Wielkiej Brytanii coraz większa część gromadzi realne oszczędności — i zaczyna szukać sposobu, żeby te pieniądze efektywnie pracowały.
Rozwiązanie, po które najczęściej sięgają, to nieruchomości. Dane agencji Hamptons z 2025 roku wskazują, że Polacy zajmują 3. miejsce wśród zagranicznych inwestorów na brytyjskim rynku buy-to-let — drugi rok z rzędu. Wyprzedzają nas tylko Hindusi i Nigeryjczycy. Zostały za nami takie nacje jak Włosi, Chińczycy czy Turcy.
Ten trend nie wziął się znikąd. Polacy w UK przez wiele lat ciężko pracowali, budowali kapitał — i teraz coraz śmielej pytają: gdzie ten kapitał ulokować, żeby rosnął szybciej niż inflacja? Polska? Wielka Brytania? Może Hiszpania albo Dubaj?
Zapytaliśmy o to Piotra Kubalke — CEO J. Dauman Finance, inwestora z ponad 25-letnim doświadczeniem w Wielkiej Brytanii, który osobiście inwestuje na rynkach polskim, hiszpańskim, portugałskim i brytyjskim. Jego odpowiedź była zaskakująca — nie dlatego, że wskazywała jakiś egzotyczny rynek, ale dlatego, że całkowicie zmieniała sposób myślenia o tym pytaniu.
Złe pytanie daje złą odpowiedź
„Można bardzo precyzyjnie odpowiedzieć na pytanie, gdzie inwestować — ale dopiero wtedy, kiedy wiemy, czego szukamy i jak ta inwestycja ma działać.”
To zdanie zmienia perspektywę całej dyskusji. Większość osób zaczyna od pytania „gdzie”, gdy tymczasem powinni zaczynać od pytania „czego poszukuje” — jak ma działać moja inwestycja, czego od niej oczekuję, jaki model pasuje do mojej sytuacji.
Ktoś szukający stabilnego, pasywnego dochodu z wynajmu będzie podejmował zupełnie inne decyzje niż osoba, która chce się zajmować flipami lub deweloperka. Ktoś prowadzący firmę budowlaną inaczej spojrzy na Polskę niż ktoś, kto chce kupić nieruchomość i o niej „zapomnieć”.
Wybór kraju to nie punkt wyjścia. To konsekwencja strategii.
Wielka Brytania: kiedy liczby mówią same za siebie
Według Piotra Kubalki, jeśli bierzemy pod uwagę kryteria maksymalizujące zwrot z zainwestowanego kapitału , Wielka Brytania regularnie wysuwa się na prowadzenie w trzech kluczowych obszarach:
- Stopa zwrotu z wynajmu — na północy Wielkiej Brytanii można znaleźć nieruchomości dające 7–8%, a czasem ponad 10% rocznie zwrotu z wynajmu. Takich zwrotów trudno szukać w innych krajach przy porównywalnym profilu ryzyka.
- Finansowanie — dostępne na rynku brytyjskim produkty typu interest only z oprocentowaniem na poziomie 4–4,5% rocznie pozwalają inwestować kapitałem banku, nie własnym. To fundament podejścia J. Dauman Finance: maksymalizacja zwrotu przy minimalnym zaangażowaniu własnych środków. Dla porównania — średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce wynosiło w 2024 roku ponad 7,8% — najwyższy poziom w Europie.
- Infrastruktura obsługi — dojrzały rynek agentów i zarządców nieruchomości sprawia, że inwestor nie musi się angażować operacyjnie. Nieruchomość po prostu „pracuje”.
Dla porównania: inwestorzy zajmujący się projektami deweloperskimi w Polsce uzyskują niekiedy ok. 30% zysku z inwestycji — ale projekty takie trwają co najmniej dwa lata, co daje ok. 15% rocznie. Podobny współczynnik można uzyskać w Wielkiej Brytanii inwestując w nieruchomości typu buy to let — bez stresów, biegania po budowach i ryzyka budowlanego.
Dubaj: lekcja dla każdego inwestora
Przez wiele lat Dubaj był symbolem pewnych inwestycji. Dynamiczny wzrost, kapitał napływający z całego świata, infrastruktura klasy światowej. Wielu Polaków zainwestowało tam pieniądze, licząc na dalszą aprecjację. Dziś ten rynek jest „zamrożony” z powodów które jeszcze do niedawna trudne były do przewidzenia — i nikt nie wie, kiedy sytuacja wróci do normy.
„Dubaj do niedawna był świetną lokalizacją inwestycyjna . Natomiast to, który rynek urośnie najbardziej, jest trudne do przewidzenia. To jak typowanie konia na wyścigach — dla mnie wszystkie konie są jednakowo niepewne, jeśli opieram decyzję wyłącznie na spekulacji.”
To nie jest argument przeciwko Dubajowi jako takiemu. To argument przeciwko strategii opartej wyłącznie na wzroście wartości nieruchomości. Każdy rynek ma swoje czynniki ryzyka — także Polska (ryzyko geopolityczne) i Wielka Brytania (niestabilność fiskalna). To na czym można oprzeć się z o wiele większym zapasem bezpieczeństwa to przepływy gotówkowe które można wyliczyć zawczasu — dochód z wynajmu, koszty związane z utrzymaniem nieruchomości i koszty finansowania.
System, nie okazja
Jedno zdanie Piotra Kubalki podsumowuje całe podejście J. Dauman Finance do inwestowania:
„Na okazjach nie jesteśmy w stanie zbudować efektywnego systemu inwestycyjnego, który przez 20 lat będzie działał bez zakłóceń. Chodzi o strategie opierająca się na matematycznych wyliczeniach, która jest powtarzalna — bez względu na wszystko.”
Oznacza to iż decyzje inwestycyjne nie mogą opierać się na tym, że ktoś dostał działkę okazyjnie, albo że dany rynek „wszyscy polecają”. Muszą opierać się na wyliczalnych parametrach: stopie zwrotu z wynajmu, kosztach finansowania, strukturze podatkowej, wydajności portfela.
To różnica między „kupieniem nieruchomości” a „budową stabilności finansowej”.
MTD i podatki: rewolucja, która już trwa
Jest jeszcze jeden element, który inwestorzy w Wielkiej Brytanii muszą wziąć pod uwagę — i który bardzo często jest pomijany do momentu, gdy staje się problemem. Od 5 kwietnia 2026 roku zacznie obowiązywać tzw. Making Tax Digital (MTD).
Co to oznacza w praktyce:
- Osoby, których łączne dochody — z wynajmu w UK, z nieruchomości za granicą, z self-employment — przekraczają 50 000 GBP rocznie, muszą prowadzić cyfrowy zapis transakcji w autoryzowanym oprogramowaniu.
- Co kwartał należy składać deklarację do HMRC — plus roczne rozliczenie. Łącznie cztery dodatkowe sprawozdania rocznie.
- Próg 50 000 GBP będzie stopniowo obniżany — w ciągu 2–3 lat system obejmie niemal wszystkich inwestorów.
Wiele firm księgowych nie podejmuje się obsługi klientów w systemie MTD — co oznacza, że inwestorzy będą musieli szukać wyspecjalizowanej obsługi.
Osobną kwestią są podatki od nieruchomości posiadanych poza Wielką Brytanią. Jeśli jako rezydent UK prywatnie wynajmujesz mieszkanie w Polsce — masz obowiązek wykazania tego dochodu również w Wielkiej Brytanii. Podatki zapłacone w Polsce są uwzględniane, ale różnica między stawkami (np. 19% PL vs. 40% UK) może oznaczać dopłatę. Odpowiednia struktura własnościowa — np. przez spółkę — może ten rachunek zmienić.
21 kwietnia: webinar J. Dauman Finance
Jeśli czytasz ten artykuł i zadajesz sobie pytanie, od czego zacząć, jak porównać rynki, jak wyliczyć realny zwrot z inwestycji — to dokładnie te pytania będą omawiane na najbliższym bezpłatnym webinarze J. Dauman Finance.
Na webinarze dowiesz się:
- Jak porównywać rynki według tych samych, mierzalnych kryteriów
- Jakie parametry naprawdę decydują o opłacalności inwestycji
- Jak działa metodyka inwestycyjna J. Dauman — od analizy do zakupu
- Co oznacza MTD w praktyce i jak się do niego przygłować
Webinar ma otwartą formułę — uczestnicy zadają pytania z góry i na żywo, a Piotr Kubalka odpowiada publicznie. Pytania napływają dziesiątkami, czasem setkami — każde zadane przez uczestnika staje się wartością dla wszystkich słuchaczy.
Data: 21 kwietnia 2026 r.
Godzina: 11:00 UK / 12:00 PL
Wstęp: bezpłatny
Rejestracja: KLIKNIJ TUTAJ
O Piotrze Kubalce i J. Dauman Finance
Piotr Kubalka jest CEO J. Dauman Finance Ltd — firmy księgowej wchodzącej w skład J. Dauman Group, istniejącej od ponad 75 lat.
W Wielkiej Brytanii działa biznesowo od 26 lat. Osobiście inwestuje w nieruchomości w Polsce, Hiszpanii, Portugalii, Turcji i Wielkiej Brytanii — co oznacza, że porównania rynków, które prezentuje, są oparte na jego własnych, realnych doświadczeniach.
J. Dauman Finance nie jest klasyczną firmą księgową. To partner, który łączy wiedzę finansową, podatkową i inwestycyjną w jednym miejscu. Firma pracuje z inwestorami w Wielkiej Brytanii i na rynkach międzynarodowych — począwszy od osób, które dopiero zaczynają myśleć o pierwszej nieruchomości, po zaawansowanych inwestorów operujących portfelami wielu nieruchomości w kilku krajach jednocześnie.
Na bazie tysięcy przypadków inwestycyjnych powstała metodyka J. Dauman — ustrukturyzowany system decyzji, który eliminuje przypadkowość, opiera inwestowanie na danych i pozwala budować portfel w sposób powtarzalny i skalowalny. To nie jest „pomysł na inwestycję”. To sposób myślenia, który pozwala przejść od jednej nieruchomości do świadomie zarządzanego portfela.
