Równolegle do tego zjawiska Piotr Kubalka - CEO J. Dauman Finance, brytyjski biegły księgowy i inwestor z ponad 20-letnim doświadczeniem w UK - obserwuje w codziennej pracy z klientami inną prawidłowość. Coraz większa liczba przedsiębiorców notuje wzrost obrotów oraz zysków księgowych, a jednocześnie dochodzi do wniosku, że ich realny wynik finansowy, mierzony tym, co rzeczywiście pozostaje w kieszeni właściciela, systematycznie spada. Przyczyna jest oczywista: rosną podatki, rośnie inflacja, rośnie biurokracja i wprowadzane sa coraz to nowe regulacje. Klasyczne narzędzia, które dziesięć lub piętnaście lat temu wystarczały, dziś przestają działać.
Pierwszą reakcją większości przedsiębiorców jest pytanie o lepszą optymalizację podatkową. Zdaniem Piotra Kubalki pytanie to jest błędnie postawione.
„Sama optymalizacja podatkowa, rozumiana jako wybór odpowiednich odliczeń, ulg czy form rozliczeń, jest jedynie pierwszym krokiem w efektywnym zarzadzaniu finansami. O wiele ważniejsze jest określenie długoterminowych celów jakie stawia przed sobą dana osoba, dopasowanie do tego odpowiedniej strategii inwestycyjnej i ułożenia pod tym katem prawidłowej struktury biznesowej i podatkowej."
Księgowość opisuje przeszłość. Decyzje dotyczą przyszłości.
Klasyczna księgowość, do której przyzwyczajona jest większość przedsiębiorców, odpowiada wyłącznie na pytanie o stan zaszły: ile firma zarobiła i ile zobowiązana jest zapłacić. Realne decyzje finansowe dotyczą natomiast zawsze przyszłości: co zrobić z nadwyżkami, jak przygotować się na rosnące obciążenia, w jakim kierunku rozwijać strukturę własnościową firmy w perspektywie kolejnych dziesięciu czy dwudziestu lat.
Te pytania wymagają innego podejścia ze strony księgowych niż tylko wykonywanie rozliczeń rocznych i przygotowywanie deklaracji podatkowych. Wymagają analizy finansowej, odpowiedniego planowania oraz spojrzenia na firmę jako efektywny system spełniający potrzeby właściciela, a nie jedynie zbiór różnorodnych obowiązków podatkowych.
„Klient, który przychodzi po samo rozliczenie, dostaje zdjęcie sytuacji, w której już się znajduje. Klient, który przychodzi po pomoc w określeniu kierunku, otrzymuje mapę wskazówek, dzięki którym może się rozwijać." — komentuje Piotr Kubalka.
Firma, w której wszystko było na miejscu, a nic nie działało
Niedawno J. Dauman Finance rozpoczął współpracę z firmą usługową zatrudniającą kilkudziesięciu wykonawców terenowych. Przedsiębiorstwo rozwijało się dynamicznie: rosła liczba zleceń, wielkość zespołu oraz reputacja rynkowa. Klient dysponował profesjonalnymi narzędziami: systemem zarządzania zleceniami, systemem księgowym oraz zewnętrzną obsługą finansową. Wszystkie elementy układanki znajdowały się na właściwym miejscu.
Problem zaczynał się w punktach styku tych elementów.
Część wykonanych prac nie była fakturowana w przewidywalnym terminie. Dane operacyjne funkcjonowały równolegle w systemie zarządzania zleceniami oraz w arkuszach Excela. Koszty trafiały do księgowości bez przypisania do konkretnych projektów. Wiedza operacyjna była rozproszona pomiędzy trzy lub cztery kluczowe osoby. Firma działała, lecz każdy kolejny wzrost przekładał się nie na większy zysk, lecz na większy poziom chaosu organizacyjnego.
„Firma ta nie miała problemu księgowego. Miała problem organizacyjny. Księgowość była dobra. Narzędzia były dobre. Brakowało efektywnego systemu rozumianego jako sposób, w jaki te elementy mają ze sobą współpracować, żeby firma była w stanie skalować się bez utraty kontroli." — komentuje Piotr Kubalka.
W projektach tego typu, dzięki poprawie organizacji wewnątrz firmy, J. Dauman Finance regularnie obserwuje poprawę wyniku finansowego rzędu 5–15% przychodów. Nie wynika ona z cięcia kosztów, lecz z faktu, że firma zaczyna w końcu widzieć: na czym zarabia, na czym traci oraz co dzieje się z każdą wystawioną fakturą.
Co istotne, ten sam wzorzec — jak zauważa Piotr Kubalka — powtarza się następnie u tych samych przedsiębiorców w momencie podejmowania decyzji inwestycyjnych. Tyle że zamiast Excela i systemu zarządzania zleceniami w grę wchodzą wówczas mieszkania, spółki celowe oraz decyzje o horyzoncie dwudziestoletnim.
Kapitał bez strategii zaczyna tracić wartość
Polacy zajmują obecnie trzecie miejsce wśród zagranicznych narodowości zakładających w Wielkiej Brytanii spółki buy-to-let. W pierwszej połowie 2025 roku utworzyli 473 takie spółki, ustępując wyłącznie obywatelom Indii oraz Nigerii (dane Hamptons). Drugi rok z rzędu.
Za tą statystyką kryje się jednak inny, mniej widoczny trend. Rośnie liczba polskich przedsiębiorców dysponujących nadwyżkami kapitałowymi, które pozostają nieaktywne na rachunkach firmowych.
„Kapitał, który nie pracuje, traci wartość . Przy inflacji rzędu 3–4% rocznie 100 000 funtów na rachunku biznesowym po pięciu latach posiada realną siłę nabywczą około 85 000 funtów. Spółka odprowadza od tych środków podatek dochodowy, a właściciel, w razie wypłaty, kolejny podatek od dywidendy lub od wynagrodzenia. Kapitał ten ulega systematycznej erozji." — przypomina Piotr Kubalka.
Coraz większa liczba inwestorów zwraca się w tej sytuacji w stronę nieruchomości. I tu pojawia się pierwsze pytanie, które determinuje strategie inwestycyjna na kolejne lata: czy nabywać prywatnie, czy przez spółkę.
Osoba prywatna kontra SPV: różnica, której nie widać na papierze
Typowa ścieżka inwestycyjna wygląda następująco. Przedsiębiorca otrzymuje rekomendację od znajomego, nabywa nieruchomość pod wynajem na własne nazwisko, po dwóch latach dowiaduje się, że dochód z wynajmu opodatkowany jest według najwyższych stawek podatkowych (40% powyżej 50 270 funtów rocznego dochodu, 45% powyżej 125 140 funtów), a odsetki kredytowe, na mocy tzw. Section 24 obowiązującego od 2017 roku, nie mogą być w pełni odliczenie. W strukturze spółkowej te same odsetki w pełni pomniejszają zysk podatkowy.
Według danych Hamptons z 2025 roku, między innymi z powodu tej różnicy, 70–75% wszystkich nowych zakupów buy-to-let w Wielkiej Brytanii odbywa się obecnie przez struktury spółkowe.
Kluczowa różnica między inwestowaniem w nieruchomości prywatnie i poprzez spółkę celowa (SPV) dotyczy trzech parametrów. Pierwszy to stawka podatku od dochodu: spółka płaci Corporation Tax wynoszący 19% przy zyskach do 50 000 funtów oraz 25% powyżej 250 000 funtów, podczas gdy osoba fizyczna z wyższym dochodem płaci 40–45% income tax. Drugi to pełna odliczalność odsetek kredytowych w strukturze spółkowej, w porównaniu z ograniczeniami w tym zakresie w przypadku inwestora prywatnego. Trzeci to elastyczność w obszarze sukcesji: udziały w spółce można stopniowo przekazywać dzieciom lub małżonkowi, planując rozkład obciążeń podatkowych w czasie. W przypadku nieruchomości na prywatnym nazwisku wachlarz opcji jest istotnie węższy.
Struktura wyprzedza inwestycję
Pytanie, które Piotr Kubalka słyszy od klientów najczęściej, brzmi: jaką nieruchomość kupić, gdzie kupić, za jaką kwotę.
„Są to istotne pytania, ale nie najważniejsze . Pierwsze pytanie brzmi: jakie parametry inwestycyjne powinna spełniać nieruchomość, aby przynosić jak najwyższe zwroty z zainwestowanego kapitału."
Ponadto, odpowiednie ustawienie struktury inwestycyjnej w przyszłości będzie miało konsekwencje podatkowe liczone w dziesiątkach tysięcy funtów rocznie przy portfelu kilku nieruchomości. Co istotne, wiele błędów popełnionych na początku jest praktycznie nieodwracalna. Sprzedaż nieruchomości wynajmowanej prywatnie wyłącznie w celu przeniesienia jej z majątku prywatnego do spółki generuje koszt rzędu kilkudziesięciu tysięcy funtów: Stamp Duty Land Tax, Capital Gains Tax oraz koszty prawne. Decyzja o strukturze podjęta przed transakcją kosztuje zero. Ta sama decyzja podjęta po transakcji kosztuje fortunę.
Webinar: 2 czerwca 2026
Konkretne kalkulacje, porównania scenariuszy oraz praktyczne przykłady Piotr Kubalka rozwinie podczas najbliższego bezpłatnego webinaru J. Dauman Finance — „Jak wykorzystać inwestycje w nieruchomości do optymalizacji podatkowej". Przewodnia myśl spotkania: nie uczymy, jak kupić nieruchomość, pokazujemy, jak obracać kapitałem.
Trzy pytania, na które artykuł niniejszy jedynie sygnalizuje odpowiedź:
- kiedy nieruchomość rzeczywiście daje przewagę podatkową, a kiedy jej nie daje;
- osoba prywatna czy SPV — i jak ten wybór wpływa na finalny wynik;
- jak wygląda uporządkowany proces decyzji „TAK / NIE" przy konkretnej inwestycji.
Data: 2 czerwca 2026 r.
Godzina: 11:00 BST (12:00 czasu polskiego)
Czas trwania: 60 minut
Platforma: Zoom Business
Wstęp: bezpłatny
Rejestracja: KLIKNIJ W TEN LINK
Piotr Kubalka jest CEO J. Dauman Finance Ltd, spółki wchodzącej w skład J. Dauman Group założonej w 1948 roku przez Jerzego Daumana, jednego z adiutantów generała Władysława Andersa. Brytyjski biegły księgowy. Działalność biznesową w Wielkiej Brytanii prowadzi od ponad 20 lat. Inwestuje osobiście w nieruchomości na rynkach Polski, Hiszpanii, Portugalii, Turcji oraz Wielkiej Brytanii.
